2015年11月19日 星期四

PMP專案不可偏離企業策略目標

PMBOK中提及企業啟動專案必定是為了達成企業的【策略目標】,因此企業必須將【有限的資源】,適當地分配給所有的【專案Project、計畫Program及營運Operation】工作,以期達成企業的策略目標,這就是專案管理中的【組合管理Portfolio Management】,所以專案勢必要與企業目標要有關聯,因此PMP啟動專案時必須先說明【Statement of Work, SOW】其中包含
1.專案的動機為何(政治、社會、法律、技術、選票)
2.企業策略目標相關性。
3.可能產品及服務說明。

剛好以台北市公共住宅專案為例:
1.專案的動機為何--落實【居住正義】,讓上班族、無殼蝸牛、青貧族、弱勢族群有房可住
2.企業策略目標相關性--柯P市長競選承諾【4年蓋出只租不售2萬5千戶的公共住宅】目標
3.可能產品及服務說明--推出【公共住宅】首部曲【捷運聯開宅】;計有台北橋站、港墘站、龍山寺站、小碧潭站,共570戶。

但首波因【租金太貴】僅199戶入住,出租率不到一半...成效不彰

請大家一起想一想...還有那些可能的產品及服務可以試試???
【選舉到了...請提案解決問題,不要有政治攻擊】

33 則留言:

  1. 老師、同學大家好,本人從4個面向切入,提出2點淺見:
    (一)思考面向:
    1.專案的動機為落實【居住正義】,目標對象為上班族、無殼蝸牛、青貧族、弱勢族群,因此建商利益不在直接的考量範圍內。
    2.策略目標為落實柯P競選承諾,而此競選承諾僅為量化目標。
    3.可能產品方向為主題式產品。
    4.知目前租金為市價之85%,一般公告租屋價格若長期租戶均有打折,其折後價格落在6.5至7折,故政策被批理所當然。
    (二)建議方向:
    1.建議未來承租策略應建立波段式價位,如:3年、6年、9年、12...等,不同折扣價格,既能穩定住戶流動率,又能創造低價位空間。
    2.除現有拆遷住戶仍依現行計畫辦理外,未來規劃租戶區附贈之軟體建設,不一定要附加推動相關如智慧電網等計畫,其實此亦為增加住戶負擔的隱性成本,既為弱勢族群,此及未必為來生活財力所能負擔,或許可依照不同的族群目標,推出如:【陽春住宅】、【單身公寓】,等不同特色企劃專案,承租戶未來仍可透過社區管委會建立共同經驗生活圈以漸進式方式為當地創造具特色之區域社區型經濟。

    以上淺見提供參考,請多多指教,謝謝大家

    封盈 2015.11.25

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    1. 建議的很好...將設施簡化,改成單身或小家庭的坪數,或者是地段可以差一些,加強交通接駁也不錯...

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  2. 國人的觀念就是愛有「根」的感覺,以前經濟起飛所以大家努力工作就能買房,現在房子則淪為賤商賺錢的工具,另外經濟又衰退溫飽都出問題了何來買房能力,因此要壓低房價最好的方式就是供過於求。
    想法1:政府應該協助讓老舊公寓進行都更,將公寓都改成大樓,並以每年每市都更後都必須增加200戶可銷售為目標。
    想法2:每年200戶多蓋的部份有條件的賣給2人含以上家庭(排富條款)。
    想法3:因為訂定排富條款,擔心民眾買不起每年多出的200戶,因此每戶皆以整個家庭的收入比例訂定屋價,以繳20年為主,且限定房子未來僅能以原價或依據政府的物價上漲指數銷售,另外銷售對象必須經政府審核資格等同賣屋者,也就是說富人不能買窮人的房子。
    想法4:為了不讓建商從中牟取暴利,政府可用賣房的錢自行投資建設公司受政府管控與民間的遠x、日勝x等建商對抗,避免因壓低價格建商聯合不來投標。

    經過時間的洗禮,自然房價就會往下掉,因為再也不會有人想要買房來炒作了。
    雖然我自己都覺得寫得像是天方夜談,但也算是方案之一,只是達成率極低而以,哈哈。

    嘉仁

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    1. 建議得不錯,最大問題在於大家認為 買房 及 租房 感受上不同的,此外買房比較有面子

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  3. 此專案的目的是為解決上班族、青貧族、弱勢族群等無殼蝸牛的居住正義問題,使其有房可居。此問題來自於無殼蝸牛無法負擔房價,只能選擇較符合經濟能力的租屋,尤其其中弱勢族群即使租屋都負荷極大,這是居住正義的問題所在。
    現有的解決方案選擇捷運聯開宅做為公共住宅,捷運聯開宅屬於豪宅等級,即便打折仍是高額租金,並沒有符合目標族群(無力負擔房價甚至是弱勢的族群)的需求,因此此方案沒有針對利害關係人的需求設計。
    建議政府應選擇適當的房宅做為公共住宅,而其已持有的豪宅應優先出售,並將其所得做為公辦都更或租金補貼的來源。
    因為我國公有土地不多的限制,建議也可從租屋市場改革下手。我國現行租屋多沒保障,即使有租屋補貼也多因房東不想報稅的原因使租戶無法申請,加上違建、公安問題頻傳,也應針對租屋市場、環境去做改革,使無殼蝸牛即使在民間市場也能租的安心有保障。


    怡寧

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    1. 在台灣租屋常常無法正常抵稅,合約通常稅金會外加,也許良好管理租屋市場也是好方法

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    2. 國外,除了像unite student具規模的專業團隊經營的學生宿舍會報稅開發票外,如果是自行找房東租屋,也是不報稅居多,優點是雙方都省$,缺點是issue發生時,雙方沒保障

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  4. 分享個人拙見

    1. 專案主題:落實【居住正義】
    2. 專案原由:台北市住房成本過高,無殼鍋牛、上班族等民眾痛苦指數高
    3. 專案目標:柯P承諾提供25000(純租)公共住宅,但前次推行因租金過高,成效不彰,此次專案將推行更實際且可行的solution
    4. 專案計畫(Initiating & Planning):
    i. 檢討前次失敗原因,何以提供不符實際需求的物件&價格?是否供應商有進行困難或目標不切實際?是否執行前做足充分調查並掌握民眾實質需求?是否執行面/控管失當?是否未依流程
    ii. 因目標是提供低於行情的租房,故應調查實際行情&可接受價格&民眾(無殼蝸牛、上班族)收入範圍,以進一步衡量合理租金範圍並尋找符合該可接受租金範圍的合適地段
    iii. 調查目標民眾租房功能性需求(坪數/房型/交通),排除不需要的功能(ex:健身房)以精準target目標訴求並減少不必要成本
    iv. 尋找適合廠商,商討基於政府設定的價格下廠商仍有獲利空間的可能,且民眾能以實惠價格租房,達成三贏(建材品質、施工水準等仍符合標準);若無廠商願意,政府是否可提撥預算協助
    v. 檢討專案團隊,避免人為疏失、失責,確認指揮體系與溝通管道暢通;確認團隊權責
    vi. 確認充分可運用資源,避免將帥上陣沒裝備
    5. 專案實行(Executing, monitoring and controlling)
    6. 專案結案(Closing)

    Leon

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    1. 同學分享矯正方案也不錯,也許可以分享你自己的具體做法

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  5. 大家好,我的可能產品及服務建議如下,
    1. 與新北市及基隆市合作,以類似造鎮的方式,在新北和基隆人口密度較低(如林口,三峽,金山,萬里等)的地方興建公共住宅。而由市府解決交通問題,初期可以協調客運公司以專車方式,同時規劃公車運輸及興建捷運。如此可以落實柯P市長競選承諾的目標,同時也紓緩台北市人口密度及繁榮新北和基隆較偏遠的地區。
    2. 全面調查台北市內待租的空屋,以免稅,搭乘大車運輸系統優惠,水電優惠等誘因鼓勵有待租空屋的房東能夠以低於市價(符合公共住宅)的租金,承租給上述租屋需求者。

    蔡明志

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    1. 大台北區域這想法不錯,只要交通可以改善未必要住市中心區

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  6. 建議
    可依造排富條款給予清貧族和單身族給予房租津貼補助,簽長約給予善用公共住宅,大眾運輸獎勵金計畫,以吸引更多需要人善用
    在定點處設立免費接駁公車到達捷運及鬧區處,以供民眾使用
    個人拙見 李彥誼

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    1. 給予租屋津貼想法不錯,目前政府好像也有,但是金額趕不上市場

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  7. ㄧ.專案目標:落實柯P提出的居住正義政見
    二.原由:低收入戶、無殼蝸牛、青貧族、弱勢族群無力承擔北市過高的租金
    三.如何執行專案:
    1.檢討前次專案不彰原因:
    a.沒有掌握目前租屋市場行情,以致租金與市場無異太多
    b.提供產品區域交通不便
    2.建議如何改善專案:
    a.制定租房折扣
    i採點數制:對於低收入戶、無殼蝸牛、青貧族、弱勢族群無力承擔北市過高的租金的市民,依照健康和收入採點數制,承租者家中有身心障礙或老弱者並低收入者,可得最高點數,可享最高承租折扣優惠,依此類推制定承租優惠折扣。
    ii採時間制:依承租時間長短制定不同承租優惠,愈長承租租金折扣愈多。
    b.改善周邊交通:增加每日定時定點接泊公車,至鄰近捷運站。
    c.增收低度使用的公共設施,學校,蚊子館,改建公共住宅社區。

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    1. 採點數制這構想不錯,不然現在用抽的是表面的公平

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  8. 專案主要目的除了解決中低收入戶有房子可住,也希望可以普及房屋使用率,目前遇到問題為租金太高導致出租率不高,首要應檢討專案目的及實行方向
    思考建議方向:
    1. 租屋對象可負擔的價格範圍,訂出低中高市場公共住宅方針,針對不同需求推出方案。
    2. 租屋對象可接受的交通範圍,建議距離捷運或大眾運輸距離較遠,租金減少,不須侷限於捷運聯開宅。
    3. 租屋對象是否可接受舊房改建或新建宅,建議可結合都更計畫,部分推公共住宅,部分推賣房。
    4. 台灣人對「房子」為家的概念,最終仍希望可購買自有房子,可針對此特性設計租金等同分年付款方案,例如租屋五年加購價多少等同購買房子,若未租滿無法購買房子,租屋等同於買房儲蓄

    陳宇瑄

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    1. 先租後買概念也不錯,但要避免轉移圖利, 買的人要有資格限制

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  9. 台北市房價高居不下,每個地段建商看準高房價,建案不停地推,可年輕人薪水十年不漲,物價卻節節高漲,如何有可能買得起房子?
    只租不售的公共住宅是一個方案,構想來源可能是參考德國及新加坡的住宅政策。尤其是新加坡的組屋政策,讓年輕人有個自己的窩不是無法達成的夢。
    台灣的公共住宅案,租金不低,限制也不少,導致很多公共住宅依舊空著租不出去,讓市政府的美意大打折扣
    社會少子化,很多小學招生不足,甚至有些學校醞釀併校以符合較適當的人數
    建議可將校地改建成公園及公營住宅,以更優惠的租金、更好的興建品質、更適宜的條件限制來吸引年輕人居住。

    廖奕翔

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    1. 學 新加坡 是不錯的方法,但是台灣人這麼自由不太容易,廢棄校舍活用也是不錯的方法

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  10. 不好意思我寫的是英文, 我打英文比中文快。
    The concept of public housing extend beyond than cost as in rent, time as in how long the rental agreement will be and future real estate market growth, a real concern is how public housing will impact social culture and its development.
    I see this issue as 3 sub issues with 3 separate demographics, which should be separate to 3 different projects
    1. Youth at minimal wage. These demographic group will become the pillars of the Taipei sociality in the next 20 years, the taxes they pay will contribute to the future urban development.
    It is only a short term strategies to reduce the rent, rather is it much more feasible leave the rental price market as it is, create comfortable environment. and allow renter to adopt multiple share accomodation to cover the rent. Such practices is often seen in major cities such as New York, London etc.
    Hopefully through forced interaction there will be more social engagement, an increase in brith rate and entrepreneur collaborations.
    For the elderly and the minor sub groups. The public housing does not need to be in a grand estate, rather it's near by hospital care facilities is more of concerns.
    I recommend Taipei major should redefine its goal, making it more specific, more relevant to the end user.

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    1. 同學的論點很有深度,從收入及整體都市規劃來思考,這真是很長的路,可惜台灣官員四年就要選舉,通常很短視

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  11. 目前此專案的執行效果不彰(租金太貴僅199戶入住),因此必須變更計畫,提供更有機會達成專案目標「4年蓋出只租不售2萬5千戶的公共住宅」。

    由於此量化目標的高層次需求是(落實居住正義),因此可變更「只租不售2萬5千戶的公共住宅」的量化目標(變更計畫),採用更多元的方案來滿足高層次需求,例如擴大租金補貼、蚊子館、閒置學校(少子化)的再利用等等。

    此專案雖然有「租金太貴僅199戶入住」的問題,亦有「公宅附近居民抗議貧民窟、租金低於行情、生活品質降低」的問題,實為各利害關係者之利益與期望不平衡所致。

    此專案的利害關係者計有:
    上班族、無殼蝸牛、青貧族、弱勢族群
    公共住宅附近自住戶
    公共住宅附近房東
    公共住宅附近房客
    柯 P 、民政局、財務局、社會局、地政局、都發局、都市計畫委員會、捷運公司等等
    國有財產局

    針對利害關係者,能採取的方法應有:
    1. 盡量找出閒置土地,包括向國有財產局取得地上權、蚊子館、閒置學校等等,降低土地成本。
    2. 召開公聽會,與公宅附近房東協商出雙方可接受的租金,說明公宅僅供有年限租賃、並設法等年輕人有能力時優先租附近房東的房子,重點是構想對房東有利的方案。
    3. 擴大有年限的租金補貼,讓無殼蝸牛也能租一般住宅。
    4. 健全租屋法規,讓房東、房客都有保障、健全租屋媒合管道。
    5. 與外縣市合作,專案提供返鄉民眾創業與就業、居住的協助。

    楊志郎

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    1. 沒錯,要從各種利害關係人的角度思考

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  12. 以"出租率不到一半...成效不彰"為出發點來看的話,對象為"上班族、無殼蝸牛、青貧族、弱勢族群",我們首先須了解其原因進而提出計畫
    1. 利用問卷的方式,瞭解這些族群沒有要住公共住宅的原因,其原因有可能是不知道訊息或登記抽籤過程繁瑣等
    2. 在依其原因擬可行的方案
    a. 對於訊息沒有讓這些族群瞭解,是否增加廣告、在各個平台上宣傳等
    b. 登記抽籤繁瑣,詢問專家是否可再簡化繳交的文件,不需花太多時間準備等

    偉欽

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    1. 從調查失敗原因下手分析市場需求,從新建立可行方案,同學也許可以說說有沒有自己建議的方案

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  13. 專案的目的:落實【居住正義】,讓上班族、無殼蝸牛、青貧族、弱勢族群有房可住。
    KPI: 2萬5千戶的公共住宅。
    Time schedule: 4年内。
    現況:首波【捷運聯開宅】共570戶,僅199戶入住,成功媒合率僅約35%。

    大部分的民衆反應問題爲:
    1. 租金太貴
    2. 申請條件苛刻

    針對現況可討論的改善方案有:
    1. 公共住宅地段可重新考量。地段的優勢對租金有最直接的影響,何不退一步往次要地區開放,加强交通接駁服務即可。(贊同老師的意見)
    2. 可考慮是否調整申請條件:
    “本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶,均無自有住宅者。
    本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶,無承租本市國民住宅、 公營住宅或社會住宅。”
    以上是否已將需要照顧的族群排除在外?
    3. 可考慮參考國外地產買賣、管理方式,思考是否變更實施方式。例如:馬來西亞的房地產擁有模式大約分爲2種,其一爲永久性,其二爲99年期限,期限到期後可視政府發展需求,或收回或可續租。第二類的房地產價格則較低,更加親民。
    以照顧經濟弱勢族群能擁有長期穩定的居住地爲主。一般人的壽命估計約85歲,從他年滿20後并有些繼續來申請公共住宅時,大約已在25歲之後,以此推斷,他需要穩定居住的期限爲60年。此60年内之房屋所有權歸屬持有人,年限内一樣需要繳交房屋租金,但讓秉性看重“家”的東方人可以在居住方面更有安全感。

    以上是我一點淺見~

    鈺環

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    1. 台灣所謂房屋自有率好像是用【戶】來看,所以若是五代同堂有20人同住直系,也都是算有殼蝸牛....很扯,馬來西亞非永久性也是不錯的做法,但是華人有土斯有財可能很難推

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  14. 本次專案利害關係人為在租房
    專案目的:緩解現居住不公狀況

    提出以下建議:
    短期:
    1)增加交通運輸可能性與便利性。用時間換取空間,讓更多人能住遠省租煎蛋生活品質一仍維持。
    2)拓展生活圈。如果工作與生活機能都需要到市中心才能滿足,自然周邊房價與租金會水漲船高,在市中心外圍建立經濟聚落,提供更多工作與居住地選擇機會,排解過分聚集於市中心或特定區域問題。

    長期:
    1) 從根本著眼,用市場機制調整,提高所得,加強弱勢族群根本生存條件。

    解決居住不公個人覺得不宜用限制市場機能及削弱富人做考量象限,應該是養成讓弱勢有選擇權,有能力做選擇為長期應努力目標。

    以上還請賜教討論
    謝謝:)

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  15. 提高所得可能要中央+地方一起加油
    不宜用限制市場機能及削弱富人,不要仇富而是要【共贏】,但握有錢及權力會使人墮落

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  16. 專案的目標是落實居住正義,產品是實行公共住宅,但因租金太貴,而成效不彰
    短期來看
    1.降低租金
    2.尋求土地成本較低的重劃區,來建設公共住宅,可降低租金
    長期來看
    政府應該降低房價,政府可在台北市區的蛋黃區或豪宅區,尋找空屋,由政府出面承租,再転租給弱勢族群,或無殼族(因為有錢人可能不喜歡與弱勢族群居住在同一區域,因而另外尋找其他區域居住),因而可以降低房價,達到真正長期的目標

    婉怡

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    1. 台北市區的蛋黃區或豪宅區蓋社會住宅,社會住宅變成炒作的好標的,就像【世貿新城】在【信義之星】隔壁,已經貴的不像是【低收入住宅】,但是如果只租不賣...這打房也下手的很重...

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